미분양으로 인한 분양권 가격 변화(청주)

안녕하세요. 매일 1%씩 성장을 목표로 글을 쓰고 있는 미소밸리입니다.6월부터는 프리리치온에서 분양권을 집중적으로 공부합니다.지난 게시물에서 미분양으로 인한 대구 달서구, 인천 연수구, 부산, 울산, 대전의 분양권 가격 변화에 대해 알아보았습니다.오늘은 미분양으로 인한 청주 분양권 가격 변화에 대해 알아보겠습니다. 청주시 미분양청주시의 미분양 상황입니다.2009년 3월에 4,568호로 최대치를 기록하고 지속적으로 감소하여 2015년 11월 30호까지 감소하였습니다.30호까지 감소했던 미분양은 17년 6월에 3,501호까지 증가했고 21년 1월에 0호까지 감소했습니다.2024년 4월 현재는 미분양이 972채입니다.미분양으로 인한 시기별로 분양권 가격은 어떻게 변화했는지 ①번~④번 구간에서 분양한 아파트를 통해 알아봅니다. ① 미분양이 감소하는 시기(2010~2013년)우선 미분양이 감소하는 시기인 2010~2013년에 가보겠습니다.이 시기에 대원칸타빌 1차가 분양합니다.<대원 칸타빌 1차> □분양:10년 10월 □입주:13년 3월 □가구수:903가구 □분양가:84타입 2억3,400만원2009년 3월에 4,568호로 최대치였던 미분양은 꾸준히 감소해, 2010년 10월에는 2,391호로 감소했습니다.향후 3년의 공급량은 11, 12년은 각각 1000호 정도로 적고, 13년만 적정 수요 수준으로 공급이 있습니다.미분양이 줄면서 앞으로 적은 공급량으로 투자하기에 좋은 시기였는데요.프리미엄의 변화를 봅니다.12년 1월 P1,000만원이 형성됐고, 12년 11월에는 P1,500만원으로 올랐습니다. 입주 시점인 13년 3월에는 P1,500만원을 유지했죠.미분양이 줄어 공급량이 적어지자 프리미엄이 안정적으로 상승했네요. ② 미분양이 거의 없는 시기(2013~2015년)미분양이 거의 없는 시기인 2013~2015년에 가보겠습니다.이 시기에는 대원칸타빌 4차가 분양됩니다.<대원칸타빌4차> □분양:13년 6월 □입주:15년 1월 □가구수:614가구 □분양가:84타입 2억7,000만원미분양이 거의 없는 시기인 2013~2015년에 가보겠습니다.이 시기에는 대원칸타빌 4차가 분양됩니다.<대원칸타빌4차> □분양:13년 6월 □입주:15년 1월 □가구수:614가구 □분양가:84타입 2억7,000만원13년 7월의 P800에서 14년 8월의 P3,200, 11월의 P3,800까지 상승합니다.입주하는 15년 1월에는 P4,500만원이 형성됩니다.적은 미분양과 적정 수요 이상의 공급량으로 프리미엄이 안정적으로 올랐네요. 15년 이후 과공급이 오기 전에 잘 입주했네요. ③ 미분양이 증가하는 시기(2016~2019년)미분양이 증가하는 시기인 2016~2019년에 가보겠습니다.이 시기에는 지웰 시티 푸르지오가 분양합니다.< 지웰시티 푸르지오 >□ 분양:16년 4월□입주:19년 10월□세대수:466세대□분양가:84타입 3억5,500만원2015년 11월까지 100채 이하였던 미분양은 급격히 상승해 2016년 4월에는 652채가 됩니다.향후 3년의 공급은 18년의 적정 수요 대비 3배, 19년의 적정 수요 대비 2배 수준의 과공급이 예정되어 있습니다.17년 이전에 단타로 정리해야 하는 시장이라고 생각합니다.이 시기의 프리미엄은 어떻게 변화했는지 알아보겠습니다.16년 8월에 P500으로 출발하여 17년 2월에 P500만원을 유지합니다. 그러다 18년부터 시작된 공급량으로 18년 하반기에는 P-500이 되고 입주 시점인 19년 상반기에 다시 P-600만원이 형성됩니다.과잉공급으로 인해 마피아까지 나왔네요. ④ 미분양이 감소하는 시기(2018~2021년)미분양이 감소하는 시기인 2018~2021년에 가보겠습니다.이 시기에는 가경자를 분양합니다.<가경자이> □ 분양:18년 7월□입주:20년 11월□세대수:992세대□분양가:84타입 3억원18년 7월의 미분양은 2,935호로 많은 편입니다. 향후 3년 공급량은 19년과 20년 적정 수요 대비 2배 수준의 공급, 21년 적정 수요 수준의 공급이 예정되어 있습니다.2년간 과공급으로 저는 투자하지 않은 것 같은데요.프리미엄의 변화를 살펴봅시다?19 년 5 월에 P 1,000만원이었지만 19 년 7 월에 무혈로 내려갑니다. 이후 9월 P2,000만원이 형성되고 2020년 상반기에는 1억, 하반기에는 1.5억의 프리미엄이 형성됩니다.과공급이 있었지만 미분양이 모두 해소되면서 프리미엄은 매우 크게 상승했네요.과공급이 있더라도 미분양이 줄어들기 시작하면 투자 타이밍이라는 것을 잊지 않겠습니다.지금까지 미분양으로 인한 청주의 분양권 가격 변화를 알아봤습니다.광역시급만 알아보고 처음으로 청주 분양권을 분석해 봤습니다.청주시장 역시 미분양, 공급량에 따른 프리미엄 변화가 뚜렷해 보이네요.1. 미분양이 줄어들기 시작하면 P가 붙는다.2. 공급이 많아도 미분양이 모두 소진되면 프리미엄 상승폭이 매우 크다.두 가지를 꼭 기억하고 청주 분양권 분석을 마치겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.좋아요, 댓글 감사합니다.이웃 추가는 언제든지 환영합니다.